O dia 3 de agosto de 2026 é um marco aguardado pelo mercado empresarias, contábil e de tecnologia. Esta data representará o início das validações obrigatórias dos dados de IBS e CBS nos documentos fiscais, conforme diretrizes divulgadas pelo Comitê Gestor do IBS (CGIBS) — regra que também se estende à Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) de padrão nacional.
Diante disso, surge a grande dúvida que tem preocupado muitos empresários: as atividades de locação já devem emitir NFS-e obrigatoriamente a partir desta data?
A resposta curta e direta é: NÃO.
Por que a locação não entra na regra em agosto de 2026?
Embora houvesse muita especulação, a dispensa temporária já vinha sendo sinalizada em eventos da área. O Coordenador do Projeto, Hermano Toscano, já havia indicado esse caminho durante a transmissão ao vivo sobre a NT SE/CGNFS-e 007.
A confirmação oficial veio em 14 de julho de 2026, com a adição de observações na área de publicação da Nota Técnica SE/CGNFS-e 009. No item 2 do documento, consta uma observação crucial:
2) As adaptações referentes aos Novos Fatos Geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04), a princípio, não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e Prod. Restrita em agosto/2026.
Na prática, se o órgão responsável pela recepção e autorização do documento fiscal não disponibiliza o ambiente técnico necessário para o envio, o contribuinte não pode ser penalizado por não emitir.
Entendendo a origem da confusão
A dúvida sobre os chamados “novos fatos geradores” é totalmente compreensível. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1 (de dezembro de 2025) definiu quais documentos fiscais seriam obrigatórios no primeiro dia do quarto mês subsequente à publicação do Regulamento do IBS/CBS.
A NFS-e foi incluída expressamente nessa lista (inciso III, §2º, art. 2º). Como o prazo recai em agosto de 2026, e o texto excepcionou apenas novos documentos fiscais (como NFAg, DeRE, NF-e ABI e NFGas), parecia que as atividades de locação não teriam escapatória.
Essa omissão, na minha opinião, foi uma falha técnica redacional grave do Ato Conjunto nº 1. Afinal, as operações de locação e cessão de direitos nunca foram reguladas por documentos fiscais, exigindo um período de adaptação similar ao que foi concedido à NF-e ABI (voltada para a compra e venda de imóveis).
O papel do CGNFS-e e os novos códigos de tributação
Por força da Lei Complementar 214/2025 (artigo 62, § 4º), a responsabilidade por acobertar essas operações ficou com o Comitê Gestor da NFS-e Nacional (CGNFS-e).
Para separar o que é tributável pelo ISS do que representa os “novos fatos geradores” (operações isentas de ISS, ICMS e IPI, mas tributadas exclusivamente pelo IBS/CBS), o comitê criou novos códigos de tributação nacional (faixa de 99.02.xx a 99.04.xx):
| Código | Descrição da Operação |
| 99.02.01 | Operações com Bens Imateriais Não Classificados em Itens Anteriores |
| 99.03.01 | Locação de Bens Imóveis |
| 99.03.02 | Cessão Onerosa de Bens Imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de Bens Imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, Cessão de Uso ou de Espaço de Bens Imóveis (quando não tributadas pelo ISS) |
| 99.03.05 | Permissão de Uso ou Direito de Passagem de Bens Imóveis (quando não tributadas pelo ISS) |
| 99.04.01 | Locação de Bens Móveis |
Como a própria Secretaria Executiva confirmou na NT 009 que não há viabilidade técnica para recepcionar esses códigos específicos em agosto de 2026, a obrigatoriedade está de fato postergada.
Conclusão: Sem pânico!
Mesmo que a sua empresa ou o seu parceiro de tecnologia (como nós, da JB Software) já tenham analisado, desenvolvido e testado o novo leiaute da NT 009, não haverá para onde enviar essas informações. O portal do governo simplesmente não estará pronto para recebê-las no ambiente de produção em agosto.
Portanto, ignore o alarmismo de quem insiste em prever multas imediatas a partir de 1º de agosto para esses novos fatos geradores. A realidade técnica prevaleceu: sem sistema receptor do governo, não há infração por parte do contribuinte. Se você tem um “consultor” insistindo neste tema, dê cartão vermelho para tirá-lo da partida, ou melhor, exclua eles dos campeonatos.
Ficou com alguma dúvida sobre como a Reforma Tributária afeta o seu negócio? Deixe seu comentário abaixo ou entre em contato com a equipe da JB Software!
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